本文摘要：内容摘要：文章用于卡尼曼的“前景理论”可行性分析了理性的房地产开发企业在市场竞争中经常出现的非理性不道德，进而造成了市场结构的非理性平衡。 关键词：房地产开发企业 理性博弈论 非理性决策前景理论 房地产和住宅市场是一个简单的系统；作为最重要组成部分的新房市场对其影响极大。在北京房地产和住宅市场日益成熟期的今天，竞争使研发企业占有在新房市场的有所不同层次上可将其非常简单的区分为高端、中端和低端市场。

内容摘要：文章用于卡尼曼的“前景理论”可行性分析了理性的房地产开发企业在市场竞争中经常出现的非理性不道德，进而造成了市场结构的非理性平衡。　　关键词：房地产开发企业 理性博弈论 非理性决策前景理论 　　 　　房地产和住宅市场是一个简单的系统；作为最重要组成部分的新房市场对其影响极大。在北京房地产和住宅市场日益成熟期的今天，竞争使研发企业占有在新房市场的有所不同层次上可将其非常简单的区分为高端、中端和低端市场。

正处于高端市场的研发企业向市场获取高档商品房、别墅等项目，正处于中低端市场的研发企业向市场获取普通商品房或经济适用房等项目。在面临市场需求结构变化后，正处于有所不同层次的房地产开发企业在竞争博弈论过程中经常出现的非理性决策不道德造成了市场结构的流失。　　 　　博弈论模型 　　 　　本文原作在高端市场研发企业为甲类企业(以下全称为甲)，在中低端市场的研发企业为乙类企业(以下全称为乙)。

假设如下：在博弈论模型中甲乙皆是理性人，即执着自身效用的最大化；甲乙展开的所谓合作博弈论；在市场机制失灵经常出现研发短路、房地产泡沫或结构流失时，政府实行的宏观调控政策合乎甲乙的长年利益。在此假设条件下，由于房地产开发周期长区域性强劲等特点，甲乙之间的博弈论可视作静态博弈论。按照不几乎信息静态博弈论原理由此可知，每个参予人只告诉另一参予人类型的概率分布而不告诉其现实类型，他不有可能精确地告诉另一参予人实质上不会自由选择什么策略；但他能正确地预测到其他参予人的策略是如何依赖各自的类型。他决策的目标就变成等价自己的类型和别人的类型的情况下，最大化自己的希望效用。

　　假设住宅市场需求结构再次发生了较小变化，乙取得低利润的可能性是x；住宅市场需求结构再次发生较小变化，乙取得较低利润的可能性是（1-x）。　　甲乙博弈论策略及缴纳表达式： 　　r1、c1:甲顺利转入中低端市场研发项目取得的收益和用作项目建设的适当成本； 　　r2、c2: 乙在中低端市场研发项目取得的收益和用作项目建设的适当成本； 　　c12：甲转入乙斗争使甲代价的额外成本；c21：甲转入乙斗争使乙代价的额外成本； 　　c11：甲转入乙阻挠中低端市场竞争大自然激化使甲开支的额外成本； 　　c22：甲转入乙阻挠中低端市场竞争大自然激化使乙开支的额外成本； 　　表中0回应甲不转入在中低端市场取得的效用为0； 　　字母大小写含义是：大写代表正处于住宅市场需求结构再次发生较小变化条件下；小写代表正处于住宅市场需求结构再次发生较小变化条件下。

　　甲的策略为δ=(α，1-α)，即甲以α的概率自由选择转入，以1-α的概率自由选择不转入； 　　乙的策略为γ=（β，1-β），即乙以β的概率自由选择阻挠，以1-β的概率自由选择斗争； 　　（0≤α，β≤1）。　　甲的效用函数U1=α{［(R1-C1-C11)x+ (r1-c1-c11)(1-x)］β+［(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)］（1-β）}+（1-α）×0 　　对上述效用函数微分，获得甲线性规划的一阶条件，并由此可知： 　　β°=［(R1-C1-C11-C12)x+ (r1-c1-c11-c12)(1-x)］/［- C12x-c12(1-x)］ 　　乙的效用函数V=β{［(R2-C2-C22)x+(r2-c2-c22)(1-x)］α+[(R2-C2)x+(r2-c2)(1-x)] (1-α)}+ (1-β){[(R2-C2-C22-C21) x+(r2-c2-c22-c21)(1-x)] α+[(R2-C2)x+(r2-c2)(1-x)]( 1-α)} 　　对上述效用函数微分，获得乙线性规划的一阶条件α[C21x+c21(1-x)]=0，并由此可知： 　　αo=ε(0≤ε≤1) 　　即上述非合作不几乎信息静态博弈论混合策略的纳什平衡由此可知： 　　αo=ε (1) 　　βo=［(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)］/［- C12x-c12(1-x)](2) 　　混合策略纳什平衡解法的不存在性： 　　C21x+c21(1-x)=0，即：x=c21/(c21-C21) (3) 　　［(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)］［-C12x-c12(1-x)］ 　　即 x(r1-c1-c11) /[(r1-c1-c11)-(R1-C1-C11)] (4) 　　只有当(1)、(2)式正式成立时混合策略的纳什平衡解才以求不存在。

（1）回应甲不能以概率为ε自由选择转入，或者说有ε比例的企业从高端市场转入中低端市场。（2）回应乙以β°的概率自由选择阻挠，或者说在中低端市场有β°比例的企业自由选择阻挠。混合策略纳什平衡是: αo=ε,β°=[(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)]/[- C12x-c12(1-x)]。

（4）式中[(r1-c1-c11)-(R1-C1-C11)]一般来说情况下为负值，所以（4）式一般来说情况下正式成立；但（3）式中(c21-C21) 一般来说情况下为正值，所以（3）式一般来说情况下不正式成立；则混合策略的纳什平衡解不不存在。若（3）式不正式成立，由乙线性规划的一阶条件α[C21x+c21(1-x)]=0由此可知αo=0，不存在的是显策略的纳什平衡解法“甲不转入，乙给定”。意欲使（3）式正式成立，则必须转变甲对β、x和(c21-C21) 等值的理解；否则在现实中构成博弈论“僵局”，使得房地产供给结构无法及时适应环境市场需求结构的变化，导致房地产市场的结构性流失。

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